2024年业态观察系列，从市场环境、政策导向和新增需求等多维度切入，为建材企业在24年的战略布局提供数据与意见参考，帮助企业在行业大潮中把握新一轮的趋势。

此篇为系列观察第一期，详解为什么城市更新板块值得关注，又将为建材行业带来哪些新机遇。

01 需求、政策、资本 利好城市更新发展

城市更新即是提升人居品质为目标，聚焦民生、公益、基建、生态等板块，提供政策、资金、专业等多元支持。

其中三种核心更新形式为保护修缮、改造提升、拆旧建新。

需求侧持续增长

2023年我国每年新增城镇居住需求约12亿平方米，城镇常住人口增加（剔除行政区划变动）、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的31.5%、 32.7% 、35.8%。2032年总需求预计波动降至10亿平方米，城镇常住人口增加、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的15.4% 、37.4% 、47.2%。未来城市更新市场空间将持续加大，成为房地产市场重要的增量板块。

政策内需拉动万亿级市场

据中指研究统计，截至2023年11月底，全国共实施各类城市更新项目约6.6万个。其中，新开工改造城镇老旧小区5.3万个；加装电梯3.2万部，增设停车位74.6万个，增设养老、托育等社区服务设施1.4万个；改造城市燃气等各类管道约10万公里。全国范围内2023年城市更新项目显著多于2022年。

2023年4月28日，中央政治局会议提出要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。从总体投资规模来看，预计未来三年22城的城中村改造直接投资每年或维持在万亿水平左右。

城市更新REITs前景规模广阔

除政府顶层战略引导外，城市更新项目的长周期、大总投特性，导向了多元化的投融资模式和资金来源。核心资金支持主要有三种形式：投资基金化（政府母基金、产业基金、私募基金）；建设信贷化（银行贷款、信托）；运营证券化（REITs、CMBS、ABS）。目前常见的城市更新类项目资金来源模式包括政府采购、PPP（政府和社会资本合作）模式、特许经营模式和“投资人+EPC”等模式。

其中，公募REITs在当下及未来相对更具有代表性，为政府和企业提供了更多的融资选择，有助于地方政府减少负债，改善企业现金流状况；在项目进入运营期后，也为投资者提供资金退出渠道，实现“投融管退”的可持续闭环。

此外，投资基金与建设信贷方面相继推出利好政策。1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，指出要发挥经营性物业贷款作用，满足房企合理融资需求。这有利于提前释放不动产或潜在收益资源，实现“投融管退”中“管”的健康运营，并关联“物业运营&社区康养”业务资源，释放内需经济。

参考海外：REITs市场整体规模一般占当地GDP的3%~16%，考虑到当前我国资产证券化市场规模较为有限，保守以2%-4%的比例估算我国REITs市场的潜在规模，则未来有望达到2.5-5万亿元，市场空间广阔。

02 城市更新发展中的新需求、新路径

老旧改、城中村、建筑修缮/翻新、社区提升

老旧小区改造继续发力

2023年1-10月新开工改造城镇老旧小区5.21万个、859.25万户，按小区数计开工率为101.7%、按户数计开工率为102.3%。考虑到开工到完工间的时滞性以及“十四五”整体目标的完成压力，预计大部分省份2024年旧改目标仍将维持较高水平。

过往旧改工程中，高频出现原始建筑图纸缺失、需要基础处理、设计与施工脱节等问题，加上老旧小区在房龄、地理区位、老化程度等方面的差异，对建材企业的产品与服务能力提出了更高的需求。

头部建材企业率先打造城市更新场景化解决方案及集成化应用示范。如立邦提供城市更新改造一站式涂装解决方案，整合产品-设计-施工三位一体，承包旧改工程的建筑勘查检测及诊断、方案设计、材料采购、施工交付、品保及维修全过程，业主不用再分别对接造价、设计、施工等单位。

对于中小型企业，则建议与城市更新场景下的关联品类进行生态合作，共享渠道资源，合作打造解决方案，实现业务升级与价值链延伸。

城中村改造接力棚改创造新需求

当前城中村改造作为城市更新、拉动投资的重要抓手之一，预计将在政策支持下迎来加速阶段。

本轮城中村改造强调以市场化为主导，引入更多央、国企及民间资本参与运营。根据安信证券测算，在不同拆除比例和开发周期下，未来21个超大特大城市城中村改造总投资规模为3.5-8.2万亿元，建设工程投资总额（不含土地成本）为1.8-4.0万亿元。

改造模式方面，本轮改造采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。近年来住建部多次明确城市更新中要避免大拆大建，因此预计会存在大量微改造需求。

设计、施工、建材和配套环节等企业都有望受益。城中村改造中的拆除新建类项目，从开工至竣工全流程对建材均有需求，涉及水泥、玻璃等大宗建材，以及防水、涂料、管材、板材和五金等消费建材；整治提升类项目主要进行防水修缮、外墙重涂和管线整修，防水、涂料及电线电缆等材料需求占优。

城中村改造的项目周期长，现金流要求高，利益主体错综复杂，规划与拆迁推进的本地化要求高。建议建材企业关注具有城中村改造经验的区域性规划设计龙头，资金状况良好的区域性国企施工龙头及全国性央国企等方相关需求。

在营销侧，从初始设计阶段便介入做产品推广，增加设计选型机会；关注央国企相关项目招募储备信息，增加项目合作机会。

家装家居市场需求增长

据《2023年中国家装行业研究报告》预测，中国家装家居市场总体规模在2025年达到5万亿元左右，在2030年达到7万亿元左右，年均增长率超过6%。

基于旧改、旧房翻新、二次装修的存量房市场，占市场总规模的比重将持续提高，存量房装修市场规模2025年有望达到3.34万亿元，将为头部企业开拓大家居建装市场的持续发展提供稳定增量。

建议建材企业灵活调整销售渠道，全价值链布局。22年东方雨虹成立建筑修缮集团，实施B+C的战略布局，其中“雨虹到家服务”品牌签约社区服务商、运营中心和服务中心，拓展刷新服务、修缮保险、旧房改造等服务；东方雨虹城市更新有限公司，与设计、投资、建设及运营端主体合作，聚焦于老旧小区、厂房改造、学校医院等综合体的更新服务，搭建服务于城市更新”规划、设计、融资、建设、运营“的服务产业链条。

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